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리츠는 "금리와 전쟁 중"

자산매입 약 60% 대출로 조달해 금리 상승 민감
한화리츠, 담보대출 만기 축소…SK리츠는 전단채 활용

  • 김민경 기자
  • 2022-09-08 14:58:30

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[시그널] 리츠는 '금리와 전쟁 중'
한화리츠 기초자산 중 하나인 여의도 한화손해보험빌딩 전경

자산 매입에 대출을 많이 동원하는 리츠(Reits·부동산투자회사)들이 시중 금리 급등에 단기 자금으로 활로를 찾고 있다. 자금 조달의 안정성은 떨어지지만 0.1%라도 리츠의 수익률을 높이면서 금리 리스크를 줄이려는 전략이다.


8일 투자은행(IB) 업계에 따르면, 상장을 추진 중인 한화리츠는 기초자산인 서울 여의도 한화손해보험(000370)빌딩과 수도권의 한화생명(088350) 건물 3곳을 매입하면서 1~3년 만기의 담보대출을 받았다. 한화리츠는 1년 만기 자금은 고정 금리로 2·3년 만기 대출은 CD(양도성예금증서) 금리에 가산 금리가 붙는 변동 금리로 각각 조달했다.


상장 리츠 대부분은 기초 자산을 매입할 때 전체 자금의 60% 안팎을 담보 대출을 통해 확보하고 있으며 만기는 주로 3~5년인 장기 자금을 써왔다. 자금 조달의 안정성을 높이면서 장기 투자가들에게 ‘예상 수익률(배당률)’을 제시하기도 쉽기 때문이다. 내달 상장을 앞두고 있는 KB스타리츠도 해외 빌딩 등을 사들이면서 스탠다드차타드(SC)와 독일의 한 은행 등에서 5년 만기로 장기 자금을 조달했다.


그러나 갈수록 시중 금리가 치솟으며 이자 비용 부담이 커지자 한화리츠는 대출 만기를 줄여 금리를 조금이라도 낮추려 애쓰고 있는 것이다. 조달 비용이 크게 올라 리츠의 수익률이 떨어질 상황에 처하자 금리가 비교적 낮은 1~3년 만기 자금을 활용해 '소나기'를 피하겠다는 전략이다. 최근 부동산 담보대출의 바로미터가 되는 3년물 금융채 금리는 지난 6일 기준 4.551%로 올 해 초(2.468%) 대비 두 배 가까이 오른 상태다.


IB업계의 한 관계자는 "부동산은 거시 경제 지표의 영향을 많이 받기 때문에 리츠들이 만기가 돌아오는 시기도 분산시켜 상환 위험을 최소화하고 있다" 면서 "올 들어 금리 변동성이 높아지자 대출시 고정 금리보다는 변동 금리를 활용하는 경우도 늘었다"고 설명했다.


SK리츠(395400)도 종로타워 인수를 위해 내달 7일 약 4000억 원 규모 전자 단기사채를 발행할 예정이다. 전단채는 만기가 최장 1년인 단기 증권으로 대부분 3개월 단위로 발행된다. SK리츠는 추후 유상증자를 통해 자본을 늘릴 계획인데 일단 전단채로 이자 비용 부담을 낮추면서 자금을 확보하기로 한 것이다. 부동산 전문 자산운용사의 한 임원은 "현재 시장 상황에서 3년 이상 장기 자금을 빌려쓰면 리츠의 배당 수익률은 1~2%대로 낮아진다" 며 “투자자 확보를 위해 최소 5%대 배당 수익률을 맞추려 리츠마다 동분서주하고 있다”고 말했다.


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