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中 소유 한국 땅 10년새 16배…자금 썰물 땐 시장 충격 불가피

■ 커지는 차이나머니 리스크
<상> 자산시장 드리운 中자본 그림자
中자본 판치던 제주, 한한령 이후 잠잠…집값 '나홀로 하락'
89억 타워팰리스도 전액 현지 대출…中 규제 땐 韓도 불똥
내국인 우대·실거주 요건 때만 허가 등 안정화 대책 시급

  • 김흥록 기자
  • 2021-10-07 18:08:37
中 소유 한국 땅 10년새 16배…자금 썰물 땐 시장 충격 불가피


인천 미단시티 복합리조트 사업 중단 사태는 국내에 들어온 ‘차이나머니’의 명암을 보여주는 대표적인 사례다. 시장에 활력을 주는 순기능이 있지만 언제든지 우리 정부나 지자체 또는 사업 파트너가 통제할 수 없는 리스크로 돌변할 수 있는 것이다. 전문가들은 중국 정부의 대출 규제 강화가 헝다그룹 등 현지 부동산 업체들의 디폴트(채무 불이행) 위기에 그치지 않고 이들이 국내에서 진행하고 있는 개발 사업에도 불똥이 튈 수 있다고 우려한다. 국내 부동산 개발 분야는 물론 주택·토지 등 일반 부동산 거래 시장에 중국 자본이 대거 유입된 상황에서 중국 정부의 방침에 따라 차이나머니의 흐름이 일순간 바뀔 가능성에 대비해야 한다는 지적이다.



◇풍선처럼 부풀었다 돌연 빠지는 ‘차이나머니’=국내 부동산 시장에 중국 자본이 본격적으로 유입된 것은 제주도에서 투자이민제를 실시한 지난 2010년 이후부터다. 절정을 이루던 2015년에는 제주도에서 실시된 21개 외국인 투자 사업(8조 4,466억 원) 가운데 14개(3조 8,000억 원) 사업이 중국 자본으로 진행됐다. 홍콩·싱가포르 등 중국계 화교 자본까지 합하면 19개 사업(8조 2,000억 원)으로 사실상 중국계 자본이 제주도 개발을 장악하던 수준이었다.


다만 고고도미사일방어체계(THAAD·사드) 사태로 인한 한한령, 자본 유출 제한 등 중국 정부의 정책에 따라 투자 이민은 물론 개발 사업도 급격히 줄어들었다. 특히 중국이 2016년 말부터 외환보유액 관리 조치에 들어가면서 해외투자 프로젝트들을 재심사하자 제주에서 진행되던 중국계 투자 사업들이 줄줄이 중단됐다.


그나마 진행되던 사업들도 최근 부동산 기업에 대한 중국 정부의 레버리지 축소 정책의 영향을 받고 있다. 국내 첫 투자개방형 병원으로 추진되던 제주 녹지국제병원은 최근 중국 부동산 개발 업체인 녹지그룹에서 내국인으로 주인이 바뀌었다. 업계에서는 중국 정부의 레버리지 축소 정책으로 녹지그룹의 자금 사정이 악화되면서 지분을 매각한 것으로 관측하고 있다. 자금 사정이 나빠지자 해외 비주요 사업부터 정리했다는 것이다.


이주은 한국수출입은행 책임연구원은 “중국은 분배 개선이나 건전성 강화 등을 내세워 서구 자본주의 정부보다 직접적이고 강한 수준의 규제가 가능하다는 리스크가 있다”면서 “그동안 핀테크 분야에 국한됐던 규제가 내년 시진핑 국가주석의 3연임을 앞두고 부동산이나 연예계·사교육 등 전반으로 확산되는 분위기”라고 지적했다.




中 소유 한국 땅 10년새 16배…자금 썰물 땐 시장 충격 불가피
서울 아파트 단지 전경 / 연합뉴스


◇10년간 중국인 소유 토지 16배 늘어=이 같은 차이나머니의 특징을 고려하면 부동산 개발 분야는 물론 주택 등 부동산 자산시장에 대거 유입된 자금이 빠져나가면서 가져올 충격 등에 대비해야 한다는 목소리가 나온다. 이미 제주도의 경우 차이나머니로 인한 급등락을 경험하고 있다. 문재인 정부 출범 이후 지난해 말까지 전국 아파트 값이 6.98% 오르는 동안 제주도 집값은 오히려 2.99% 하락했는데 이는 중국인들이 빠져나간 게 일부 영향을 미친 것으로 분석된다. 제주도의 연간 아파트 값 상승률은 2016년 8.50%에서 2017년 0.35%로 급락하더니 2018년에서 2020년까지 최근 3년간은 각각 -2.35%, -2.68%, -1.17%를 기록했다.


이런 가운데 중국인의 국내 부동산 매입은 가파른 증가세를 보이고 있다. 김주영 더불어민주당 의원에 따르면 중국인의 국내 주택 매입 건수는 2011년 524건에서 2020년 6,233건으로 1,089.50% 늘었다. 같은 기간 전체 외국인의 주택 매입 건수가 2,581건에서 3,658건으로 41.72% 증가한 점을 고려하면 중국인의 주택 매입은 외국인 중에서도 압도적이다.


지난 10년간 중국인의 전국 토지 보유량도 3,515필지에서 5만 7,292필지로 16배 이상 증가했고 해당 토지의 시가총액도 7,652억 원에서 지난해 말 기준 2조 8,266억 원으로 늘었다. 고준석 동국대 법무대학원 교수는 “차이나머니의 경우 그 규모가 크다는 점에서 일단 들어오기 시작하면 그 지역의 집값에 영향을 미친다”며 “2010년대 초중반 제주도 부동산 가격이 상승했으며 현재 서울의 대림역·신풍역 일대 부동산이 강세를 보이는 것도 마찬가지 이유”라고 설명했다.



◇현지 금융 대출 제한 시 국내 부동산 불안 가능성도=국내 부동산을 매입하는 중국인들의 상당수가 현지 금융기관을 이용하는 것으로 추정되는 만큼 이들의 송금 제한, 대출 한도 축소가 국내 부동산 시장에 영향을 줄 것이라는 우려도 제기된다. 중국 부동산 기업에 대한 레버리지 축소 정책으로 국내 부동산 개발이 유탄을 맞은 것과 같은 논리가 작용할 수 있다는 것이다. 실제 소병훈 민주당 의원에 따르면 올 3월 13일 강남구 도곡동의 타워팰리스를 89억 원에 매수한 중국인의 경우 현지 은행에서 89억 원 전액을 대출받아 조달했다. 현지 정부의 금융정책에 따라 국내 시장에서 가격 불안정이 발생할 수 있는 대목이다.


이미 중국 안팎에서는 현지 부동산 대출이 과도하다는 지적이 나온다. 중국 국내총생산(GDP) 대비 주택대출 비율은 일본의 3배 이상에 달한다는 분석도 있다. 서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “외국인이 부동산을 매입할 때는 실거주 목적일 경우에만 허용하고 비거주 외국인의 경우 구매 제한 또는 관리·감독을 강화해야 한다”며 “차이나머니에 대한 대응은 주택 가격 안정은 물론 주택 공급에 있어 내국인을 우대하기 위해 필수적인 조치”라고 강조했다.


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