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[이슈앤 워치]부동산 뛰는데…인식도 정책도 참여정부 판박이

[文의 '장담'에 시장은 '냉담']
서울 아파트 평균가 3.5억 올랐는데
"집값 안정세, 잡을수 있다" 자신
고강도 추가 규제 예고했지만
실패한 참여정부 정책 답습땐
시장에 역효과만 불러올수도

  • 진동영 기자
  • 2019-11-20 17:39:28
[이슈앤 워치]부동산 뛰는데…인식도 정책도 참여정부 판박이

부동산에 대한 현 정부의 인식과 정책이 갈수록 실패한 참여정부를 닮아간다는 지적이 커지고 있다. 30여 차례의 크고 작은 대책에도 참여정부 기간에 아파트 매매가는 KB 통계 기준으로 서울 55.46%, 수도권 50.55%, 전국 34.16%나 오르는 폭등장이 연출됐다. 현 정부 들어서는 지난 10월까지 서울 20.41%, 수도권 9.43%, 전국 3.32% 상승했다. 양극화가 심화하고 있지만 서울만 놓고 보면 폭등세다. 서울 아파트 중위가격도 이 기간에 5억1,588만원에서 8억7,525만원으로 3억5,000만원가량 상승했다. 현재도 비슷한 상황이 나타나고 있지만 정부가 과거의 실패한 정책사례를 그대로 따라가는 모양새라는 것이 전문가들의 지적이다.

문재인 대통령은 지난 19일 진행된 ‘국민과의 대화’에서 부동산정책에 관한 질문을 받고 “부동산 문제는 우리 정부에서 자신 있다고 장담한다”며 강한 자신감을 드러냈다. 그러면서 “(집권 후) 대부분의 기간에 부동산 가격을 잡아왔고, 전국적으로는 집값이 하락할 정도로 안정화되고 있다”며 “과거에는 ‘미친 전월세’라고 했는데 우리 정부에서는 전월세가도 안정돼 있다”고 긍정적으로 평가했다.

시장에서는 단편적 통계에 기인한 시각이라고 설명한다. 현 정부 출범 이후 17차례의 대책으로 서울 집값이 급등하고 지방은 보합이나 하락하면서 전국 평균치는 안정된 모습을 보이고 있다. 전국 통계만 보고 있다는 지적이 그것이다. 오히려 규제로 서울 강남은 물론 강북, 그리고 수도권 주요지역 아파트 값까지 오르는데 이 같은 현실을 제대로 인식하지 못한다는 것이다.

전문가들은 양극화 속 집값 급등의 원인으로 규제의 역설을 꼽고 있다. 시장에 대한 올바른 평가 없이 옥죄기만 한 데 따른 것이다. 시중 유동성이 풍부한 가운데 분양가상한제는 오히려 청약시장과 전세시장을 자극하고 있다. 부동산 값이 더 오를 것이라는 인식이 확산되면서 실물자산을 기반으로 한 부동산리츠에는 수조원의 뭉칫돈이 몰리고 있다. 사정이 이런데도 문 대통령은 추가 대책을 기정사실화하는 분위기다.

전문가들은 집값을 안정시키려면 정부의 인식 개선이 필요하다고 지적한다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “참여정부 때처럼 시장과 정책의 대결이 이뤄지고 있다”며 “현재의 정책 기조가 유지되면 결국 시장이 이길 것”이라고 말했다. /진동영·권혁준기자 jin@sedaily.com

<공급 틀어막고 수요 짓눌러...되살아나는 ‘버블세븐’ 악몽>


[이슈앤 워치]부동산 뛰는데…인식도 정책도 참여정부 판박이

“참여정부 때 부동산 가격을 잡겠다고 대책 내놓기를 반복했으나 결국 정부에 대한 불신과 시장 내성만 키우고 끝났습니다. 문재인 대통령의 어제 부동산 발언을 보면서 이번 정부 역시 갈수록 과거 정부를 닮아가는 것 같아 우려됩니다.”

주택정책 분야에서 잔뼈가 굵은 한 전문가가 내놓은 진단이다. 시장 상황에 대한 인식이나 대책→상승→대책 등의 패턴이 반복되는 것이 너무 흡사하기 때문이다. 서울 아파트 값 상승률만 놓고 보면 현 정부나 참여정부나 ‘폭등’이라고 표현해도 과언이 아니다. 급기야 문 대통령이 직접 추가 대책을 언급하기까지 했다. 전문가들은 “규제와 시장이 맞붙으면 결국 이기는 쪽은 시장”이라며 정부의 인식 개선을 촉구했다. 참여정부는 30여차례의 규제책을 쏟아냈고 현 정부 역시 현재까지 17차례의 대책을 내놓은 상태다.

◇‘대책→주춤→상승→추가 대책’ 반복

서울 아파트 값이 지난 2002년 30% 급등한 직후 들어선 참여정부는 5·23대책으로 포문을 열었다. 분양권 전매제한 부활, 수도권 투기과열지구 지정, 청약 1순위 자격 제한 등을 담았다. 시장이 움찔하며 아파트 값 월별 상승률이 1% 이하로 내려가는 듯했으나 약발은 오래가지 못했다. 이후 집값 상승→규제→상승 등이 반복되는 상황이 나타났다. 2008년 금융위기가 터지자 그제야 집값은 하락세로 돌아섰다. 전문가들은 참여정부의 부동산정책이 실패한 정책이라는 평가를 내놓았다. 익명을 요구한 한 전문가는 “(참여정부 당시) 규제로 공급이 줄면서 정권만 바뀌면 집값이 다시 오를 것이라는 기대가 팽배했다”며 “어떤 대책을 내놓아도 먹히지 않았다”고 설명했다.

문 대통령은 집값 안정화를 이뤘다고 자평했으나 이번 정부 역시 예외는 아니다. 지방 아파트 값이 떨어지면서 양극화는 심해지고 이로 인해 통계상 전국 아파트 값이 안정세를 보였을 뿐이다. KB부동산 통계에 따르면 현 정부가 출범한 2017년 5월부터 지난 10월까지 서울 아파트값은 20.41% 올랐다. 전국적으로 보면 3.32%로 소폭 오른 수준인데, 서울-지방 간 양극화 심화에 따른 결과다. 서울 아파트 중위가격은 이 기간에 5억1,588만원에서 8억7,525만원으로 3억5,000만원 가량 올랐다.

[이슈앤 워치]부동산 뛰는데…인식도 정책도 참여정부 판박이

◇맞춤대책 없이 또 추가 규제

김덕례 주택산업연구원 실장은 “단순히 전국 지표 값만 보면 이상하지 않을 수 있지만 뜯어보면 국지화·양극화가 지나치게 진행되고 있다”며 “서울은 오르는 게, 지방은 너무 떨어지는 게 문제인데, 지역별 맞춤형 정책에 대한 얘기가 없었다”고 아쉬움을 드러냈다. 즉 규제를 할수록 양극화가 심해진다는 점을 간과하고 있다는 지적이다. 이런 가운데 대통령이 추가 대책을 기정사실화하면서 앞으로 강도 높은 대책이 나올 것임이 예고됐다. 이렇다 보니 참여정부 때의 ‘버블세븐’ 악몽이 재연될 가능성이 커지고 있다.

한편 시장에서는 정부가 내놓을 다음 규제 카드로 추가 대출규제와 분양가상한제 대상 지역 확대를 전망하고 있다. 주변 시세보다 저렴하게 분양받은 청약자에게 별도의 추가 채권을 매입하도록 하는 ‘채권입찰제’나 고강도 규제로 꼽히는 ‘주택거래허가제’ 등의 가능성도 점쳐진다. 주택거래허가제는 참여정부 때도 만지작거렸다가 결국 쓰지 않았던 초강력 규제다. 임대시장 안정을 위해 전월세상한제·계약갱신청구권 등도 추진하고 있다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “고가 1주택의 장기보유특별공제가 축소될 가능성도 있다”며 “주택거래허가제는 참여정부조차 검토만 했던 사안으로 당장 도입할 것 같지는 않다”고 분석했다. /진동영·권혁준기자 jin@sedaily.com


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