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"신축 품귀·전셋값 상승...집없는 서민 피해 클수도"

■ 전문가 7인이 보는 '부동산 규제' 영향은
후분양단지들도 원점서 재검토
준공 5년내 아파트 희소성 커져
무주택자, 매입보다 분양 대기
전세수요 증가로 가격 오를 것
전매제한 가격안정 효과 없어
갭투자 다시 늘어날 가능성 커

  • 진동영 기자
  • 2019-08-12 17:39:52
'신축 품귀·전셋값 상승...집없는 서민 피해 클수도'

이미 규제가 중첩된 상황에서 ‘민간택지 분양가 상한제 적용’ 카드는 시장에 어떻게 작용할까. 이에 대해 국토교통부는 분양가가 합리적인 수준으로 조정되면 기존 신축 단지들의 집값 상승도 제한적일 것으로 판단한다. 부작용 우려에 대해서도 과열이 우려되는 지역만 선별적으로 적용해 영향이 제한적이라는 입장이다.

하지만 부동산 전문가들은 이번 규제가 단기적으로는 강남 재건축 시장 등 일부 과열 지역의 집값 하락 효과를 거두겠지만, 장기적으로는 공급 부족을 초래해 가격 상승 등 부작용을 불러일으킬 것으로 우려했다. 신축 아파트 희소성이 더 커지고, 전셋값이 상승할 것으로 보는 시각이 우세했다. 오히려 무주택 서민들의 피해가 더 커질 수 있다는 지적도 나온다.

◇“분양가 상한제, 공급 위축 예상”= 12일 본지가 부동산 전문가 7명을 대상으로 이번 부동산 대책에 대한 시장 영향을 물은 결과 대부분의 전문가들은 집값 하락 등 정부의 기대 효과는 제한적인 반면 장기적으로 공급량이 크게 줄어 초과수요가 발생하는 등 부작용이 우려된다고 지적했다. 서진형 대한부동산학회장(서경펠로)은 “분양가 상한제가 민간택지로 확대되면 재개발·재건축 조합들이 사업을 꺼리게 되고, 결국 공급 위축을 가져올 수밖에 없게 된다”며 “강남의 집값을 잡기 위해 내놓은 대책이니 단기적으로는 효과가 있을 것이다. 하지만 장기적으로는 시장의 부작용이 너무 많을 것으로 보인다“고 밝혔다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “재개발·재건축 추진 사업장은 혼란이 올 수밖에 없고 후분양을 검토하던 단지들도 원점에서 다시 검토할 수밖에 없을 것”이라고 했다.

분양가 상한제와 함께 주요 규제로 포함된 분양권 전매제한 확대에 대해서는 “효과가 크지 않을 것”이란 반응이다. 심교언 건국대 교수(서경펠로)는 “전매제한이 가격 안정에 효과가 있다고 학계에 보고된 사례는 없다”며 “집값을 더욱 끌어올리는 상황을 막는 정도에 그칠 것”이라고 했다. 안명숙 우리은행 부동산투자센터 부장은 “전매제한으로 재건축 투자 매력이 줄면서 갭 투자가 늘어날 가능성이 있다”고 내다봤다.

◇ 신축 가격 상승·현금부자만 유리 = 아울러 신규 공급이 줄면서 특히 신축 급 아파트들의 가격은 더욱 오를 것으로 전망했다. 심 교수는 “서울 아파트 가격이 오르는 이유 중 하나는 ‘거주할 만한 아파트’가 부족하다는 건데, 새 아파트가 오히려 줄어들면서 신축 품귀 현상이 이어질 것”이라고 했다. 김 실장은 “신규주택이 당분간 나오기 어려워지면서 준공 5년 내 아파트 등 비교적 새 아파트들의 희소성이 높아질 것”이라고 밝혔다. 반면 분양 대기 수요가 늘면서 전세가는 상승할 것으로 내다봤다. 변세일 국토연구원 연구위원은 “전세가는 불안해질 것으로 보인다. 무주택자들은 더 기다렸다가 저렴한 분양가에 나오는 신규 입주를 노릴 것이기 때문”이라고 분석했다.

정부의 규제가 서민 ‘내 집 마련’에 도움을 주기보다 오히려 현금부자들의 재산 증식에 더 영향을 줄 것이란 지적도 나왔다. 양지영 양지영R&C연구소장은 “서울에서 분양하는 단지 분양가는 전용 59㎡가 10억원을 넘어 현금 6억원 이상을 들고 있어야 한다”며 “이런 상황에서 청약을 고려할 수 있는 서민들은 별로 없다. 결국 현금부자들의 잔치가 될 것”이라고 말했다.

이에 따라 전문가들은 정부의 이번 대책이 효과를 거두기 위해서는 추가적인 정책 후속조치가 뒤따라야 한다고 조언했다.

양 소장은 “현재 아파트값 상승의 근본적인 원인을 해결해야 한다”며 “보유세와 다주택자 양도세중과 등으로 매물이 줄어 품귀 현상이 현재 나타나고 있다. 세 부담을 줄여 시장에 매물이 나올 수 있도록 숨통을 터 줘야 한다”고 밝혔다. /진동영·박윤선기자 jin@sedaily.com


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